Những thách thức mới với bất động sản công nghiệp năm 2023

Những mặt thuận lợi giúp thúc đẩy phát triển bất động sản công nghiệp đang dần trở nên lép vế so với những thách thức mới xuất hiện. 

Cụ thể, lĩnh vực này được dự đoán sẽ khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023 xuất phát từ các yếu tố về: Trì hoãn thủ tục phê duyệt do vướng mắc thủ tục pháp lý, khả năng cạnh tranh của Việt Nam về thu hút FDI đang kém lạc quan hơn các quốc gia khác trong khu vực.

Theo báo cáo về bất động sản công nghiệp từ VNDirect công bố mới đây, tổng diện tích đất khu công nghiệp tại miền Nam tăng lên 41 950ha, tương đương 9,2% so với cùng kỳ năm ngoái, tỷ trọng kho cho thuê chiếm đến 66,6%, tương đương 27 950ha, tăng 8,2%.

Về phần thị trường miền Bắc, nguồn cung tăng mạnh đặc biệt ở quý 4/2022 với mức tăng 7,9%, tương đương với 590ha, tổng diện tích đã tăng lên 11 923ha. Tính tổng toàn bộ cả năm 2022, tổng lượng diện tích đất khu công nghiệp đạt 16 915ha, tăng 8,1%.  Tỷ lệ lấp đầy tại thị trường này giảm 1 điểm % so với quý trước và 0,2 điểm % so với cùng kỳ năm trước xuống 79%.

Mặt khác, theo nghiên cứu từ VNDirect chỉ ra rằng, việc tăng giá thuê đều đem đến lợi ích cho cả 2 miền, cụ thể miền Nam với 10,5% và miền Bắc là 7,5%.

Thách thứ 1: Thời gian phê duyệt trì hoãn dẫn tới nguồn cung giảm

Theo đó, từ quý 1/2022, không có thêm đề xuất nào về thành lập khu công nghiệp mới tại cả 2 miền. Ngoài ra, số lượng khu công nghiệp mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN (Khu công nghiệp) quốc giá là rất ít

Nguyên nhân cho tình trạng này là do dàn trải quy hoạch phát triển khu công nghiệp và được quyết định bởi các địa phương. Trong đó, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao tại nhiều địa phương trong thời gian qua cũng làm chậm quy trình phê duyệt dự án. Điều này dẫn đến các tác động về chậm giải phóng mặt bằng, chồng chéo quy hoạch.

Với thị trường miền Nam, đã không có nguồn cung bất động sản công nghiệp mới nào từ 6 tháng cuối năm 2022 kể từ đợt tăng mạnh nguồn cung từ đầu năm. Thị trường này sẽ gặp khó khăn khi triển khai các dự án mới trong năm 2023.

Theo dự báo từ VNDirect, giai đoạn 2024 – 2027 nguồn cung của thị trường miền Nam vẫn còn ở  mức hạn chế khi chỉ có thêm 1 134ha diện tích đất KCN, cao hơn 76% so với báo cáo trước. 

Do phát triển sau nên quỹ đất khu công nghiệp của thị trường miền Bắc vẫn còn dồi dào và ở mức giá hợp lý. Tuy có thêm nhiều dự án được phê duyệt nhưng tình trạng thiếu nguồn cung sẽ kéo dài ít nhất tới hết năm 2023. 

Trong giai đoạn 2024 – 2026, thị trường miền Bắc sẽ có thêm 3 757ha đất KCN, chủ yếu tập trung tại các tỉnh Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh.

Thách thứ 2: Áp lực cạnh tranh thu hút FDI

Theo nhận định từ VNDirect, khả năng cạnh tranh thu hút FDI của Việt Nam đang dần suy yếu so với các quốc gia trong khu vực

Theo báo cáo từ Bộ Kế hoạch và Đầu Tư, lượng vốn FDI thực hiện trong tháng 2/2023 tăng 12,1%, đạt 1,2 tỷ USD. Tính tổng 2 tháng đầu năm 2023, số vốn FDI thực hiện giảm 4,9% so với cùng kỳ xuống 2,6 tỷ USD. Thêm vào đó, vốn FDI đăng ký giảm 51,4% so với cùng kỳ tháng 2, như vậy tổng vốn FDI đăng ký tính từ đầu năm chỉ chạm ngưỡng 3,1 tỷ USD (Giảm 38% so với cùng kỳ)

Điều này xuất phát từ yếu tố bối cảnh bất ổn của nền kinh tế toàn cầu về: lạm phát, tăng trưởng toàn cầu giảm tốc, thắt chặt thanh khoản tài chính từ việc tăng lãi suất của FED. 

So với Indonesia, nơi đã ban hành luật Omnibus giúp thúc đẩy các cải cách để thu hút vốn FDI từ năm 2020 đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận: dòng vốn FDI vào nước này vào năm 2021 đã tăng 10% so với năm 2020 và đến năm 2022 là 44%, chạm ngưỡng 45,6 tỷ USD.

So với các quốc gia khác trong khu vực, Việt Nam và Indonesia là những nước nhận được nhiều nguồn vốn FDI nhất. Tuy nhiên định hướng của 2 nước lại khác biệt ở chỗ Indonesia nhắm đến chuỗi cung ứng xe điện, còn Việt Nam hướng đến trở thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử. 

Tiềm năng thu hút vốn cho 2 ngành này vẫn sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới, nhưng các nước khác trong khu vực cũng đã tích cực nắm bắt xu hướng thu hút vốn FDI cho sản xuất xe điện, trong đó bao gồm các công đoạn sản xuất pin, khuyến khích người tiêu dùng chuyển sang xe điện.

Nhưng Việt Nam hiện đang chậm chân trong xu hướng này, từ đó có thể dẫn tới việc giảm sức hút với FDI.

Theo đánh giá từ VNDirect: Chúng tôi nhận thấy sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại ASEAN. Những sự thay đổi lớn trong hai ngành này bao gồm thu hút nhiều loại hình nhà đầu tư mới, gia tăng thêm các phân khúc mới trong chuỗi giá trị, mở rộng công suất và tham gia nhiều hơn vào mạng lưới sản xuất khu vực”.

Source: https://vietnamfinance.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-2023-nhieu-thach-thuc-dan-xuat-hien-20180504224282801.htm

Đọc thêm:

• Bản tin logistics hàng không số 06
• Khai trương ICD Tân Cảng Quế Võ (Bắc Ninh)

Chia sẻ bài viết này