Đón sóng FDI, hàng loạt ông lớn bất động sản dịch chuyển sang mảng hậu cần logistics

Các chuyên gia phân tích cho rằng sự phát triển vượt bậc của thương mại điện tử đang tái định hình thị trường logistics. Mang đến nhiều cơ hội đầu tư đa dạng, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS hậu cần đô thị. Với giá đất cạnh tranh, nhà đầu tư có cơ hội đón đầu xu hướng và khai thác tiềm năng sinh lời từ việc đầu tư vào lĩnh vực này.

'Mỏ vàng' mới của nhà đầu tư

Theo báo cáo mới nhất từ Tổng cục Thống kê, trong 4 tháng đầu năm nay, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã thu hút 1,6 tỷ USD vốn đăng ký, đứng thứ hai sau công nghiệp chế biến, chế tạo. Con số này tăng hơn 4 lần so với cùng kỳ năm trước, khi chỉ đạt khoảng 386 triệu USD.

Trong danh sách 50 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam, Singapore dẫn đầu với 2,59 tỷ USD, chiếm 36,4% tổng vốn đăng ký mới. Tiếp theo là Hồng Kông (Trung Quốc) với 898,6 triệu USD (12,6%). Nhật Bản với 814,1 triệu USD (11,4%), và Trung Quốc với 740,2 triệu USD (10,4%).

Cushman & Wakefield dự báo, từ năm 2024 đến 2026, nguồn vốn lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Với tốc độ tăng trưởng trung bình 29% giai đoạn 2020-2025, quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam dự kiến đạt 52 tỷ USD vào năm 2025, biến Việt Nam thành một trong những thị trường tiềm năng nhất khu vực ASEAN.

Theo đánh giá từ các chuyên gia của Cushman & Wakefield, sự gia tăng mua sắm trực tuyến của người tiêu dùng Việt Nam đã thúc đẩy sự chuyển dịch lưu trữ hàng hóa từ các cửa hàng bán lẻ sang không gian kho hàng. Sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đang tái định hình thị trường logistics tạo ra nhiều loại tài sản mới. Đặc biệt là bất động sản hậu cần đô thị.

Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy, trong quý 4/2023, vùng kinh tế trọng điểm miền Nam có tổng nguồn cung kho vận khoảng 5,5 triệu m² sàn. Với TP.HCM chiếm 14% tổng nguồn cung. Tại vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc, tổng nguồn cung kho vận đạt khoảng 2,2 triệu m² sàn. Trong đó Hà Nội chiếm 12% và Hải Phòng chiếm 26%.

Tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, tình trạng khan hiếm quỹ đất và cơ sở hậu cần đã buộc các nhà phát triển phải sử dụng nhiều loại bất động sản khác nhau, gồm cả những tòa nhà cũ hoặc khu đất trống. Dù các tòa nhà cũ có thể gặp nhiều rủi ro và kém hiệu quả trong quá trình vận hành, như việc dỡ hàng từ xe tải và lưu trữ hàng hóa, nhưng vẫn được tận dụng do vị trí thuận lợi.

Đặc biệt, các công ty logistics bên thứ ba (3PL), nhà bán lẻ thương mại điện tử và công ty bưu kiện luôn ưu tiên những kho hậu cần gần các điểm giao hàng nội thành. Trong một số trường hợp, các tòa nhà cũ được tân trang lại để nâng cao chất lượng. Việc sở hữu các kho bãi gần nội thành giúp các nhà bán lẻ thu hút nhiều khách hàng hơn nhờ khả năng giao hàng nhanh chóng.

Các nhà đầu tư trong lĩnh vực thương mại điện tử đang rất quan tâm đến việc sở hữu bất động sản hậu cần có thể tiếp cận nội thành trong vòng 30 phút lái xe. Đây cũng là mục tiêu ưu tiên hàng đầu của những nhà phát triển nhằm tăng cường lợi thế cạnh tranh.

Theo dự báo của Cushman & Wakefield, trong những năm tới, có thể sẽ xuất hiện những nhà kho được xây dựng dưới lòng đất và việc chuyển đổi sang xe tải điện sẽ diễn ra. Điều này không chỉ giúp giảm tiếng ồn và ô nhiễm không khí mà còn giải quyết những phản đối từ các bên liên quan.

Doanh nghiệp 'xoay trục' và câu chuyện tầm nhìn

Chia sẻ trong buổi họp báo về triển vọng bất động sản Việt Nam 2024 tại TP.HCM, bà Trang Lê - Trưởng bộ phận nghiên cứu của JLL Việt Nam nhận định phân khúc trung tâm dữ liệu và hậu cần đô thị sẽ là những sản phẩm có tiềm năng rất lớn trong tương lai.

Hiện nay, TP.HCM có 9.600 doanh nghiệp đăng ký hoạt động trong ngành dịch vụ logistics, chiếm 36,7% cả nước. Thành phố cũng chiếm 54% số doanh nghiệp cung cấp dịch vụ logistics chuyên nghiệp, với khoảng 2.700 doanh nghiệp.

Nhận thấy tiềm năng này, nhiều "ông lớn" trong ngành bất động sản đã nhanh chóng xoay trục sang lĩnh vực hậu cần đô thị để đón đầu làn sóng FDI đang đổ bộ vào Việt Nam. Ông Lê Tấn Phước, Chủ tịch HĐQT Searefico cho biết, thế mạnh trước đây của Searefico là M&E cho các cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại. Tuy nhiên, lĩnh vực này hiện tại có quá nhiều công ty tham gia, dẫn đến mức độ cạnh tranh cao và biên lợi nhuận giảm. Do đó, Searefico đã khánh thành Tổng kho hậu cần logistics tại Đà Nẵng và ký thỏa thuận với Khu công nghiệp Phú An Thạnh (Long An) và Hải Phòng để xây dựng các kho lạnh và kho thông minh.

"Hiện nay, dòng tiền ở một số dự án đã bắt đầu dương trở lại, triển vọng rất tươi sáng hơn năm trước. Trong quý 1/2024, doanh thu trúng thầu của chúng tôi đã ghi nhận hơn 1.000 tỷ đồng, tập trung vào những lĩnh vực chuyển dịch mà công ty mong muốn," ông Lê Tấn Phước, Chủ tịch HĐQT Searefico, chia sẻ.

Mặc dù tiềm năng là rất lớn, các chuyên gia cho biết việc tham gia vào lĩnh vực này đòi hỏi doanh nghiệp phải chấp nhận chi phí đầu tư cao, đặc biệt là cho kho lạnh. Các đơn vị cung cấp dịch vụ kho lạnh thường phải thuê diện tích trong thời gian từ 10 đến 30 năm để đảm bảo khoản đầu tư đã bỏ ra.

Trong bối cảnh đất chật người đông, dự báo đến năm 2050, vùng đô thị TP.HCM sẽ có gần 30 triệu người với tỷ lệ đô thị hóa khoảng 90%. Mật độ đô thị cao hơn đồng nghĩa với việc sử dụng đất hậu cần sẽ gặp nhiều thách thức hơn. Hiện tại, khoảng cách giữa nhu cầu không gian hậu cần đô thị và nguồn cung thực tế vẫn còn rất lớn.

Để thu hẹp khoảng cách này, cần có sự đầu tư đáng kể về thời gian và tài chính để giải quyết các rào cản trong việc sử dụng dịch vụ hậu cần ở các thành phố. Chính quyền địa phương và các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược cho "mô hình không gian đô thị" nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng.

Theo giới phân tích, để nâng cao sức cạnh tranh, các thành phố cần tập trung đầu tư vào hạ tầng vận tải hành khách và logistics, tăng công suất xếp dỡ hàng hóa và công suất kho chứa cảng biển, đồng thời đón đầu các chuỗi cung ứng để hình thành các trung tâm cung ứng dịch vụ logistics tầm cỡ khu vực. Bên cạnh đó, việc cơ cấu lại thị phần vận tải, ưu tiên phát triển đường sắt, đường thủy nội địa và hàng không nhằm giảm áp lực lên vận tải đường bộ là rất cần thiết.

Ngoài ra, các vấn đề môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đang thu hút sự quan tâm ngày càng lớn. Theo một phân tích của Viện Nghiên cứu Đô thị và Bất động sản Singapore, các bất động sản hậu cần đô thị đạt chứng nhận xanh có hiệu suất tốt hơn, với mức tăng giá trị trung bình là 12,7%, cao hơn đáng kể so với mức tăng 4,9% của các bất động sản không có chứng nhận xanh.

Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, các cơ sở lạc hậu cần được nâng cấp để đáp ứng kỳ vọng của khách hàng, nếu không sẽ mất thị phần vào tay các đối thủ cạnh tranh. Chủ sở hữu cũng có nguy cơ chịu thiệt hại về giá thuê, lợi nhuận và hiệu quả đầu ra, cùng với chi phí vận hành cao hơn do việc xây dựng không hiệu quả.

Nguồn: https://doanhnhantrevietnam.vn/don-song-fdi-hang-loat-ong-lon-bat-dong-sandich-chuyen-sang-mang-hau-can-logistics-d22939.html 

Chia sẻ bài viết này