Thương mại điện tử thúc đẩy bất động sản hậu cần đô thị

Người tiêu dùng Việt Nam ngày càng yêu thích sự tiện lợi của mua sắm trực tuyến, dẫn đến việc chuyển dịch lưu trữ hàng hóa từ các cửa hàng bán lẻ sang không gian kho hàng. Sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đang tái định hình thị trường logistics và tạo ra nhiều loại tài sản đa dạng. Trong đó nổi bật nhất là BĐS hậu cần đô thị.

Việt Nam hiện là một trong những thị trường TMĐT tiềm năng nhất khu vực ASEAN. Theo báo cáo về thương mại điện tử Đông Nam Á 2020 của Google, Temasek và Bain & Company, tốc độ tăng trưởng trung bình của thị trường này giai đoạn 2020-2025 đạt 29%. Dự báo đến năm 2025, quy mô thị trường thương mại điện tử tại Việt Nam sẽ đạt 52 tỷ USD.

Các chuyên gia từ Cushman & Wakefield cho biết bất động sản hậu cần đô thị đang thu hút sự chú ý mạnh mẽ từ giới truyền thông và giới đầu tư. Mặc dù thường bị nhầm lẫn với mô hình đô thị logistics, nhưng hai khái niệm này thực sự khác nhau.

Đô thị logistics là mô hình đô thị tập trung vào phát triển dịch vụ logistics, coi đây là ngành kinh tế chủ lực. Các đô thị logistics thường liên kết với những cơ sở hạ tầng quan trọng như cảng biển và sân bay quốc tế, phục vụ cho việc vận chuyển và phân phối hàng hóa.

Ngược lại, bất động sản hậu cần đô thị tập trung vào việc phát triển cơ sở hạ tầng hậu cần ngay trong lòng đô thị để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng của cư dân thành phố. Bao gồm việc xây dựng các kho bãi và trung tâm phân phối trong các khu vực đô thị giúp tối ưu hóa quá trình giao nhận và vận chuyển hàng hóa nhanh chóng đến tay người tiêu dùng cuối cùng.

Xu hướng nhân khẩu học cho thấy nhu cầu về giao hàng chặng cuối đang gia tăng ở các khu vực đô thị. Điều này càng trở nên rõ rệt hơn tại Việt Nam - nơi gần 40 triệu người sống ở các thành phố. Tuy nhiên, chi phí giao hàng trong đô thị ngày càng cao, chiếm tới 50% hoặc hơn tổng chi phí chuỗi cung ứng. Do đó, các nhà đầu tư TMĐT rất quan tâm đến việc sở hữu các bất động sản hậu cần có thể tiếp cận nội thành trong vòng 30 phút lái xe. Đây cũng là mục tiêu ưu tiên của những nhà phát triển nhằm tăng lợi thế cạnh tranh.

Tuy nhiên, do giá đất đắt đỏ và sự phản đối của cộng đồng đối với hoạt động hậu cần trong thành phố, các dự án hậu cần đô thị chủ yếu được phát triển ở vùng cận trung tâm hoặc ngoại ô. Theo số liệu từ Cushman & Wakefield, tính đến quý IV/2023, vùng kinh tế trọng điểm miền Nam có tổng nguồn cung kho vận khoảng 5,5 triệu m² sàn. Trong đó TP Hồ Chí Minh chiếm khoảng 14% tổng nguồn cung. Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc có tổng nguồn cung kho vận khoảng 2,2 triệu m² sàn. Hà Nội chiếm 12% và Hải Phòng chiếm 26% tổng nguồn cung.

Chuyên gia từ Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, BĐS hậu cần cho ngành bán lẻ thường có thiết kế hình chữ nhật với diện tích từ 3.000 m² đến 7.000 m². Các kho bãi này được trang bị 5 cửa bến cho xe bán tải, sàn nâng cao ngang với xe tải, trần cao 6 mét và diện tích đất rộng để đậu xe.

Trong khi đó, bất động sản phục vụ cho các công ty 3PL và dịch vụ bưu kiện yêu cầu khu đất dài hẹp với diện tích từ 5.000 m² đến 7.000 m². Những tòa nhà này có 5 cửa bến cho xe bán tải, nhiều cửa phụ ở hai bên để xe tải đỗ bên ngoài và cửa ra vào cho xe tải xếp hàng vào bên trong, với chiều cao trần 6 mét.

Tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, quỹ đất hạn chế và sự thiếu hụt cơ sở hậu cần khiến các nhà phát triển phải tận dụng nhiều loại bất động sản khác nhau, gồm cả những tòa nhà cũ hoặc khu đất trống. Dù việc sử dụng các tòa nhà cũ có thể gây ra nhiều rủi ro và không hiệu quả trong vận hành như việc dỡ hàng và lưu trữ hàng hóa. Nhưng đây vẫn là giải pháp tạm thời để đáp ứng nhu cầu không gian hậu cần hiện nay.

Vị trí của các kho hậu cần gần các điểm giao hàng nội thành vẫn là ưu tiên hàng đầu đối với các công ty logistics bên thứ ba (3PL), các công ty bưu điện và đặc biệt là nhà bán lẻ TMĐT. Để tận dụng tối đa các vị trí này, nhiều tòa nhà cũ đã được tân trang lại. Việc sở hữu các kho bãi gần nội thành giúp các nhà bán lẻ thu hút nhiều khách hàng hơn nhờ khả năng giao hàng nhanh chóng.

Tuy nhiên, tại các thành phố lớn với mật độ dân cư cao, việc tìm kiếm và sử dụng đất hậu cần trở nên khó khăn hơn. Hiện tại, có một khoảng cách lớn giữa nhu cầu không gian hậu cần đô thị và nguồn cung thực tế. Đòi hỏi các nhà phát triển phải tìm kiếm các giải pháp sáng tạo và hiệu quả để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng.

Để thu hẹp khoảng cách giữa nhu cầu và nguồn cung không gian hậu cần đô thị, cần có sự đầu tư về thời gian và tài chính để giải quyết các rào cản. Chính quyền địa phương và các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược cho "mô hình không gian đô thị", định lượng tổng nhu cầu về không gian hậu cần đô thị tại các thị trường thương mại điện tử hàng đầu ở Việt Nam dựa trên khối lượng bán hàng trực tuyến hiện tại và dự báo trong tương lai.

TP Hồ Chí Minh hiện là trung tâm logistics lớn nhất cả nước với 9.600 doanh nghiệp đăng ký ngành dịch vụ logistics, chiếm 36,7% cả nước. Thành phố cũng chiếm tỷ trọng 54% doanh nghiệp cung cấp dịch vụ logistics chuyên nghiệp, khoảng 2.700 doanh nghiệp. Tuy nhiên, phần lớn các doanh nghiệp logistics tại TP Hồ Chí Minh có quy mô nhỏ và siêu nhỏ, chiếm từ 40% đến 50%.

Trong những năm tới, chúng ta có thể thấy nhà kho được xây dựng dưới lòng đất và xe tải được chuyển đổi sang xe điện. Những biện pháp này sẽ giúp giải quyết các vấn đề về tiếng ồn và ô nhiễm không khí, giảm bớt phản đối từ các bên liên quan.

Để duy trì tính cạnh tranh, hấp dẫn và thân thiện với môi trường, các thành phố cần áp dụng các giải pháp giảm chi phí và khó khăn của hậu cần đô thị. Cần tập trung đầu tư phát triển hạ tầng vận tải hành khách, hạ tầng logistics, nâng cao công suất xếp dỡ hàng hóa và công suất các kho chứa tại cảng biển. Ngoài ra, việc đầu tư đón đầu các chuỗi cung ứng nhằm hình thành các trung tâm cung ứng dịch vụ logistics tầm cỡ khu vực là cần thiết.

Các thành phố cũng nên từng bước cơ cấu lại thị phần vận tải. Ưu tiên phát triển vận tải đường sắt, đường thủy nội địa và hàng không nhằm giảm áp lực lên vận tải đường bộ.

Nguồn: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thuong-mai-dien-tu-thuc-day-bat-dong-san-hau-can-do-thi-20240430181543346.htm 

Chia sẻ bài viết này